V-Score 방법론·검증 성능

공공데이터·등기부 기반으로 산출하는 부동산 안전성 점수의 원리와 검증 결과를 투명하게 공개합니다.

산출 원리

V-Score는 등기 권리관계·전세가율/시세·계약조건·임대인 신뢰도·지역요인의 이질적 신호를 정규화한 뒤, 도메인 근거 가중치로 합산하고 신뢰도(데이터 충분성)로 보정해 0~100의 안전성 점수를 산출합니다.

· 각 소스의 기여도(breakdown)를 함께 노출해 '왜 이 점수인지'를 설명합니다(설명가능 AI).
· 데이터가 부족한 소스는 신뢰도를 낮춰 점수 확신도에 반영합니다 — 과신하지 않습니다.

구성 소스와 가중치

소스	가중치	설명
등기 권리관계	30%	등기부등본 갑구·을구 파싱 결과(근저당·가압류·전세권 등 선순위 권리)
전세가율·시세	25%	국토부 실거래가 기반 전세가율과 시세 대비 보증금 회수 가능성
계약 조건	20%	보증금·계약 구조에서 도출되는 위험 신호
임대인 신뢰도	15%	임대인 관련 위험 지표(체납·다물건 등 확보 가능한 신호)
지역 요인	10%	지역 단위 시세 변동성·공급 등 거시 신호

가중치 합 100% · 신뢰도(데이터 충분성)로 보정 후 0~100 산출

검증 성능

실증 상관계수

r = 0.687

투자점수와 실제 가격 추이의 상관(초기 실증, 표본 소규모 · 지속 확대 중)

물건별 백테스트

분석마다 제공

시세전망 분석 시 과거 실거래로 예측 정확도(accuracy 12m)·평균오차율(MAPE)을 물건별로 산출·표시. MAPE 10% 이하면 우수.

대표 위험 유형 검증

전세 위험의 대표 유형 15가지를 실제 등기부 사례로 구성해, 매 배포마다 엔진이 올바르게 판정하는지 자동 검증합니다. ‘위험한 물건을 안전으로 판정하는 중대 누락’이 발생하면 배포가 자동 차단됩니다. 각 사례의 정답은 엔진 규칙이 아니라 ‘실제로 세입자에게 위험한가’라는 현실 기준으로 정합니다.

엔진이 감지하는 주요 위험 유형

선순위 채권 과다(깡통전세)압류·경매개시신탁등기소유권이전청구권 가등기주택임차권등기(보증금 미반환 이력)처분금지가처분비주거용(근린생활시설)다중 근저당소유권 빈번 이전본인 전세권 구분말소 권리 구분정보 부족 반영

투명 공개 — 검증으로 바로잡은 판정 결함 3건

· 전세권자(개인) 식별 오류로 세입자 본인 전세권을 과도하게 위험 판정하던 문제 → 수정
· 신탁등기(수탁자 소유)를 놓쳐 위험을 과소평가하던 문제 → 수정
· 소유권이전청구권 가등기를 ‘양호’로 오판하던 위험 누락 → 수정

투명 공개 — 한계와 주의

· 가중치는 도메인 근거 초기값이며, 실데이터 백테스트로 지속 캘리브레이션 대상입니다.
· 실증 표본이 아직 소규모입니다. 적중률은 단정하지 않으며 표본 확대와 함께 갱신합니다.
· V-Score는 참고 지표이며 법적 판단·계약 의사결정을 대체하지 않습니다.